Panduan Berinvestasi Properti di Bali

Membuka tahun 2011 silam, pergeseran kiblat bisnis properti terjadi dari kota besar, Jakarta yang awal mulanya menjadi pemimpin utama investasi properti di Indonesia, menuju kota – kota wisata diseluruh Indonesia.

Salah satunya adalah Bali, terkenal sebagai pusat wisata yang menjadi gerbang bagi jutaan wisatawan asing  baik yang hanya berwisata, bisnis maupun tinggal dalam waktu lama, Bali telah menjadi primadona baru untuk investasi properti dalam berbagai bentuk dan format.

Ada beberapa faktor memang. Selain karena kondisi pariwisata yang baik dan keamanan yang kondusif sehinggga investor merasa nyaman dan enjoy berinvestasi, faktor lokasi dan ketersediaan lahan juga menjadi salah satu indikator penting, perkembangan bisnis properti yang demikian luar biasa.

Tidak terlepas dari kondisi perlambatan ekonomi yang menerpa Indonesia dan kawasan regional hingga Asia dan Eropa, Bali masih tetap bisa menunjukkan eksistensinya dalam bidang investasi properti. Setidaknya, jika dipahami secara histori bahwa fluktuasi nilai properti di Bali demikian cepat, maka tidak ada salahnya bahwa disaat perekonomian melambatpun, perlu dipandang menjadi momen tepat untuk berinvestasi.

Jaminan keberlangsungan investasi properti di Bali ditentukan oleh berbagai faktor. Kondisi geografis, ekonomi, budaya dan karakter masyarakatnya telah ikut serta memberikan input positif. Bali yang telah dikenal di mancanegara sebagai destinasi dunia terkemuka dengan berbagai penghargaan terbaru seperti ;

1.       Penghargaan dari Conde Nast Traveler Russia tahun 2013, pembaca majalah referensi utama turis asal Rusia tersebut memilih Pulau Bali sebagai Pulau Terindah di Dunia;

2.       Pulau Bali juga berhasil meraih penghargaan The Best Island (Pulau Terbaik) se-Asia Pasifik dari sebuah majalah pariwisata, DestinAsia yang berbasis di Hong Kong 2013;

3.       Sejak tahun 2009 kembali Bali dinobatkan sebagai destinasi wisata terbaik (Island Destination Of The Year) dalam ajang China Travel & Meeting Industry Awards 2013;

4.       Sebelumnya Bali juga meraih penghargaan terbaik dalam bidang pariwisata “The Best Exotic Destination” dari majalah “Luxury Travel Magazine” London, Inggris. 2008 setelah tahun 2007 meraih penghargaan yang sama;

5.       Berbagai penghargaan sebagai destinasi terbaik lain, banyak diterima Pulau Bali.

Dari sebuah destinasi terbaik, lokasi untuk tempat melakukan investasi properti yang bisa memberikan return on investment (ROI) yang tinggi, memerlukan strategi yang tepat. Hal tersebut akan menjadi indikator penting, apakah investasi yang ditanamkan tersebut akan mendapatkan keuntungan minimal atau keuntungan tinggi (maksimal).

Salah satu indikator yang perlu diperhatikan dalam memilih investasi properti di Bali adalah sebagai berikut  :

1.       Lokasi terbaik;

Lokasi terbaik saat ini di Bali adalah kawasan Nusa Dua, Ubud, Kuta, Sanur dan Jalan By Pass Ida Bagus Mantra.

Kawasan Nusa Dua, tentu sudah tidak asing lagi bagi para investor. Kawasan ini adalah kawasan terbaik yang dimiliki Bali. Jika sebelumnya permasalah traffic jam menjadi salah satu sorotan, maka setelah dibangunnya Jalan Tol Diatas Perairan untuk pertama kalinya di Indonesia, waktu tempuh antara Nusa Dua, Airport dan kawasan wisata lain seperti Sanur dan Jalan By Pass Ida Bagus Mantra menjadi jauh lebih singkat;

Kawasan Jalan By Pass Ida Bagus Mantra adalah primadona baru kawasan properti di Bali kenapa? Ada beberapa keunggulan dari kawasan ini. Selain memiliki pantai yang indah dan ombak terbaik didunia yang memungkinkan dilakukan surfing malam (Pantai Keramas di kawasan Keramas Komune). Selain itu pantai ini juga telah dinobatkan memiliki the best wave (Ombak terbaik) di dunia.

Selain memiliki destinasi terbaik di sepanjang Jalan By Pass Ida Bagus Mantra, Jalan ini juga menjadi jalur utama menuju Kabupaten Gianyar, Kabupaten Klungkung yang terkenal dengan Kertagosa dan Nusa Penida dan Kabupaten Karangasem seperti Tulamben, Dermaga Cruise Tanah Ampo yang telah disinggahi oleh  Kapal -Kapal Pesiar besar.

2.       Dekat dengan Airport

Dengan adanya Jalan Tol Diatas Perairan yang baru dibangun, Kawasan Nusa Dua, dan Jalan By Pass Ida Bagus Mantra memiliki waktu tempuh yang sangat pendek ke airport. Dari Kawasan Nusa Dua, langsung naik Tol, dengan jarak tidak lebih dari 5 menit sudah sampai ke Airport. Dari Jalan By Pass Ida Bagus Mantra, melalui By Pass Ngurah Rai, masuk Tol Bali Mandara, langsung menuju Airport hanya dengan waktu 15 menit.

3.       Dekat dengan Jalan Tol Diatas Perairan (JDP) Bali Mandara

Jalan Tol Diatas Perairan (JDP) Bali Mandara menjadi infrastruktur sentral yang sangat penting. Tidak hanya mampu mengatasi traffic jam yang terjadi di sekitar kawasan segitiga emas (Airport, Nusa Dua dan Kuta) namun juga telah hadir sebagai Jalan Tol terindah di Indonesia.

4.       Memiliki view terbaik

Selain budaya, Bali dikenal memiliki keindahan alam yang tiada duanya. Mulai keindahan pantai, hingga keasrian alam pegunungan yang terpadu dalam kultur yang telah melekat dengan nilai-nilai keagamaan, membuat Bali menjadi destinasi pariwisata yang benar-benar lengkap.

Wilayah Selatan Pulau Bali, adalah daerah yang memiliki topografi terbaik. Pantainya sangat landai dengan pasir putih terhampar yang mengelilingi. Bukitnya, terletak di puncak-puncak tertinggi Pulau Bali, sehingga tower-tower utama miliki perusahaan provider komunikasi dan Televisi ditempatkan disana. Hal ini berarti, view yang dimiliki adalah view abadi area pandangan mencapai 180 derajat. Amazing...,,,

5.       Konsep Property

Property yang ingin di bidik untuk tempat investasi harus memiliki konsep pembangunan dan pengembangan yang jelas dari berbagai persfektif; seperti nilai investasi (RoI), building, environment dan added value.

6.       Memiliki jaminan pembelian kembali (buy back quarantee) .

Komitmen, keseriusan dan jaminan pengembangn bahwa lokasi tersebut adalah lokasi terbaik, harus dibuktikan dengan adanya jaminan pembelian kembali (buy back quarantee). Artinya, pengembang siap akan membeli kembali property tersebut saat di back offering oleh Investor.

Investasi Property saat ini adalah investasi yang paling menguntungkan dan prospektif. Banyak idiom mengatakan, bahwa seorang kaya, belum disebut kaya jika belum memiliki bisnis property, membuktikan bahwa bisnis property demikian menjanjikan.

Semoga Sukses!

Penulis  : IM.Abdi Negara

MEMIMPIKAN MEREK LOKAL BALI DI PENTAS NASIONAL (REPRO 2015)

Perbincangan mengenai merek, dewasa ini menjadi menarik. Tidak hanya  ketika didengungkannya kembali patriotisme dalam konteks ekonomi, tetapi lebih dari itu tidak lama lagi Indonesia akan memasuki era perdagangan bebas Asia Tenggara dalam skema ASEAN ECONOMIC COMMUNITY (AEC)

Mengapa merek kemudian berperan penting?

Membaca salah satu ulasan Majalah Tempo, yang berjudul Kebangkitan Nasional Ke-2, Kebangkitan Merek, jelas tersirat bagaimana merek secara nasional sangat penting dan berkaitan dengan kedaulatan ekonomi bangsa Indonesia. 

Demikian juga Bali, dengan segudang nama besar, Bali memiliki posisi penting dalam segala aktivitas ekonomi baik nasional dan internasional. Berbagai jenis bisnis yang melibatkan korporasi lintas Negara berlomba-lomba untuk bisa melakukan aktifitas bisnisnya di Bali. Lihatlah kawasan Nusa Dua atau kawasan Kuta, sebagai etalase bagaimana merek asing sangat mendominasi industri dan perdagangan di Bali.

Dalam teori Influential of Merk, keberadaan merek bisa menjadi kekuatan dan legitimasi dari sebuah Negara. Bagaimana merek Toyota atau Honda yang membuat Jepang tetap dipandang sebagai Negara terdepan dalam teknologi kendaraan bermotor, atau bagaimana Apple, General Electric dan Mc Donalds memperkuat hegemoni Amerika Serikat.

Bagaimana kalau kemudian, Influential of Merk kita pinjam untuk memperkuat pengaruh Bali dikancah nasional? Secara tradisional, Bali masih menjadi trendsetter kemajuan pariwisata dan dunia bisnis di Indonesia, kemampuan untuk menarik wisatawan mancanegara meningkat dari waktu ke waktu. Merilis data dari Berita Resmi Statistik BPS per-tanggal 1 Februari 2013, kunjungan wisatawan mancanegara ke Bali di tahun 2012 naik 4,07 persen dari jumlah kumulatif di tahun 2011 yang berjumlah 2,8 juta orang.

Meminjam data diatas, seyogya daya tarik Bali juga mampu mendongkrak popularitas merek lokal Bali setidaknya dikancah nasional. Ukuran popularitas merek dari segi peningkatan legitimasi daerah tentu menjadi hal yang menarik dan mungkin untuk diwujudkan.

Ada beberapa teori yang menjadi indikator pendukung. Selain meningkatnya jumlah konsumen menengah keatas dan perubahan pola konsumsi masyarakat menengah kebawah serta semakin membaiknya sektor pariwisata yang berarti memperluas market, keberadaan merek lokal dengan konsep yang baik dan terarah juga telah memberikan harapan bersaingnya merek-merek lokal Bali dimasa mendatang.

Mengacu pada hipotesa awal, jika kemudian melalui merek pengaruh dan legitimasi Bali dapat dipertahankan, maka yang selanjutnya diperlukan adalah kerja kolektif. Setiap sektor yang memberikan pengaruh secara langsung maupun tidak langsung mesti berperan dalam hal ini.

Seperti halnya merek-merek internasional yang diapresiasi oleh negara asalnya ketika melakukan penetrasi atau menaikkan market value, hal yang sama juga diharapkan dari pemerintah propinsi Bali dalam upaya untuk mendorong penetrasi merek lokal ke kancah nasional.

Program – program fasilitasi dan mediasi Pemerintah Propinsi Bali  yang ada saat ini mesti bisa ditingkatkan ke arah yang lebih besar, yakni skema mendorong merek lokal ke tingkat nasional dengan  grand design yang jelas dan dukungan yang sistematis, baik dari sektor regulasi maupun aksesibiltas perbankan.

Demikian juga stakeholder lain, mulai dari masyarakat, kelompok-kelompok sosial maupun asosiasi-asosiasi dan praktisi dibidangnya masing-masing dengan berbagai tingkatan dan gerakan yang massif akan memberikan pengaruh besar dalam upaya mendorong peningkatan merek lokal ke kancah nasional.

Jika hal ini kemudian telah dipenuhi dan merek lokal Bali mampu berbicara di pentas nasional, langkah selanjutnya adalah bagaimana kemudian merek tersebut dapat didorong menjadi pemain global. Kedengarannya memang mustahil, tetapi hal tersebut mungkin kita bisa analogikan seperti apa yang dipikirkan Kolonel Harland Sanders ketika memulai KFC dari membuka lapak di depan rumahnya. Sesuatu yang kemudian diperjuangkan dengan konsep yang jelas yang akhirnya mampu membuat lompatan besar, meski memang membutuhkan waktu dan dedikasi.

AEC 2015 sebagai momentum

Sebagian besar korporasi dunia melihat Indonesia sebagai big market. Jumlah penduduk dan peningkatan kelas menengah yang semakin tinggi serta pola konsumsi masyarakat yang cepat menyesuaikan dengan trend modernisasi membuat Indonesia masih dipandang sebagai pasar potensial dunia.

Hal itu berarti, kompetisi korporasi dunia masih akan berlanjut, jilid demi jilid persaingan untuk merebut pasar Indonesia akan menjadi jawaban “apakah kita bisa survive atau hanya menjadi penonton setia dari sebuah kolonialisasi model baru?”

 Momentum ASEAN ECONOMIC COMMUNITY 2015 bisa menjadi sebuah awal untuk melakukan langkah-langkah strategis dalam rangka menyusun Roadmap Indonesia opportunity of global market. Melakukan revitalisasi terhadap peluang-peluang yang mampu mendorong merek lokal dan nasional menjadi pemain global yang disegani.

Proses ini tentu sudah dipikirkan oleh berbagai pihak, program Indonesian Young Leader Forum oleh Himpunan Pengusaha Muda Indonesia (HIPMI) adalah salah satu implementasi. Revitalisasi bisa dilakukan dari berbagai aspek. Tidak semata produk dan strategi namun juga karakter dan konsensus dari para pelaku dan stakeholder itu sendiri.

Meminjam hasil study Mckinsey tentang Indonesia yang dikutip majalah tempo edisi 20-26 Mei 2013 “the archipelago economy : Unleashing Indonesia’s Potential” . Ramalan tentang Indonesia yang akan berada pada posisi ke-7 negara terbesar di dunia pada 2030, hendaknya mendorong kita untuk berusaha menjadi pelaku sejarah bukan hanya sekedar penonton, atau malah tersisih dari hegemoni ekonomi dunia yang akan menerkam individu-individu yang tidak siap berkompetisi.

Penulis : I M. Abdi Negara

UJUNG TOMBAK KEMBAR DAN KEKUATAN BESAR SEKTOR DISTRIBUSI BARANG KONSUMSI DI BALI

Di tengah perlambatan ekonomi  yang sedang di rasakan Indonesia secara nasional, prediksi pertumbuhan ekonomi di Bali yang dirilis Kantor Perwakilan Bank Indonesia (BI) Propinsi Bali  di awal tahun 2016 yakni sebesar 6,35% seakan menjadi oase yang menyejukkan masyarakat. Salah satu faktor yang disebutkan dalam rilis tersebut adalah membaiknya sektor konsumsi rumah tangga. Hal ini tentu saja berhubungan dengan barang-barang konsumsi  (consumer goods).

Di Tahun 2015, sektor yang sama malah membawa pesimistis dengan prediksi yang dikeluarkan oleh APRINDO Bali akan mempengaruhi turunnya pertumbuhan bisnis ritel secara umum hingga 20 sampai 30%.

Bali sebenarnya tidak perlu terlalu khawatir. Saat tahun 2015, ketika Indonesia mulai merasakan dampak besar perlambatan ekonomi secara luar biasa dan APRINDO pusat merilis bahwa tahun 2015 adalah tahun terberat industri ritel, bisnis ritel di Bali ternyata mampu bertahan walaupun tidak bertumbuh signifikan seperti tahun – tahun sebelumnya. Usaha ritel yang dikelola secara baik dengan manajemen yang terkontrol membuktikan diri bisa bertahan di tengah penurunan di sektor bisnis ritel yang mencapai 20% secara nasional dan rontoknya ratusan outlet ritel besar di berbagai daerah di Indonesia. 

Upaya pemerintah yang dilakukan baik secara terpusat maupun kebijakan yang terdistribusi dalam kebijakan pemerintah daerah terbukti memegang peranan cukup besar dalam hal ini.  Moratorium ijin usaha minimarket berjaringan salah satunya, mampu memberikan ruang gerak pertumbuhan sektor mikro dan Koperasi. Meskipun saat ini muncul kembali “pembelokan” penafsiran atas moratorium dengan berdirinya banyak toko berjaringan berplat lokal, hal ini harus menjadi bagian dari antisipasi pemerintah dalam memperbaiki sisi aturan agar tidak bisa ditafsirkan ganda oleh pengusaha yang nakal dan tidak pro – ekonomi rakyat. 

Pembiayaan berbunga murah menjadi salah satu indikator penting. Kebijakan yang ditelurkan pemerintah melalui pemberian bunga KUR 9% pertahun  sebenarnya bisa menjadi jembatan untuk mendorong kemandirian di sektor distribusi pada tataran terbawah dalam rantai distribusi barang konsumsi melalui warung, kios-kios kecil dan toko kelontong yang menjadi sentral distribusi di tingkat Desa dan Banjar-Banjar. 

Permasalahannya adalah ketika ditarik garis keatas, belum ada yang mau dan mampu mengambil peran menjadi sentral distribusi di level paling atas. Peran ini masih diambil dari pemodal-pemodal luar Bali, yang boleh dikatakan hanya mengambil keuntungan dari potensi pertumbuhan sektor ini.

PERAN MASYARAKAT

Dalam konsep ekonomi kerakyatan, maka posisi masyarakat dalam wadah yang tepat bisa mengambil peran besar ini. Kepercayaan kepada koperasi bisa menjadi modal untuk menjadikan lembaga koperasi sebagai wadah untuk menampung kekuatan masyarakat. Peran Koperasi sebagai Soko Guru Perekonomian sebagaimana yang telah diletakkan oleh Bung Hatta, bisa diwujudkan dengan melakukan penetrasi kepada pasar distribusi di level atas. Memulai di tahun 2016, ketika semua pihak optimistis terhadap peningkatan konsumsi rumah tangga tentu saja bisa menjadi momen yang tepat untuk menggugah peran serta masyarakat tersebut. 

Secara umum, ada 3 faktor yang bisa di jadikan kekuatan dasar untuk membangun hal tersebut yakni;  (1) Kekuatan Permodalan,  (2) Daya jangkau pelayanan dan penetrasi pasar serta (3) Harga yang kompetitif. Meskipun indikator nomor 3 sebagian besar didorong oleh ketersediaan modal, namun peran pengaturan distribusi dan upaya untuk menghindarkan diri dari sistem kartel terselubung bisa menjadi cara untuk mengambil ceruk pasar ini dengan memberikan harga yang lebih bersaing dan kompetitif. 

Kekuatan distribusi yang dibangun akan menjadi ujung tombak kembar, satu sisi adalah membangun sistem yang terintegrasi dengan memanfaatkan sumber daya ekonomi di Bali secara mandiri, disisi lain hal ini akan bisa memberikan efek yang signifikan untuk mendorong usaha ritel di level terbawah yang bersentuhan langsung dengan konsumen rumah tangga di Desa Adat, Banjar bahkan Tempekan di strata terbawah. 

Bagaimana Peran Desa Adat dan Banjar sebagai lembaga? Dengan memadukan konsep kemandirian ekonomi, lembaga- lembaga adat dengan dikomandoi lembaga keuangan dan ekonomi masyarakat adat bernama LPD bisa ikut serta memberikan sumbangsih sekaligus menjadi pelaku didalamnya. Hal ini bisa diwujudkan dalam sistem korporasi yang berpusat pada satu lembaga yang siap untuk mengambil peran tersebut. Tentu saja harus ada konsensus yang jelas dan kepercayaan untuk mengawal ekonomi kerakyatan demi Ajegnya Ekonomi Bali. 

Mewujudkan konsensus harus dimulai dari pondasi dan rumusan tujuan yang jelas. Pola-pola professional dan transparansi tidak boleh dikesampingkan. Hal ini sering menjadi momok di masyarakat Bali. Kekerabatan bersimbol “nyama Bali” dan kekuatan adat, sering disalah gunakan oleh oknum untuk mengeruk keuntungan pribadi maupun kelompoknya. Fenomena ini banyak dijumpai berwujud praktik-praktik money game yang sempat marak beberapa tahun belakangan. 

Konsensus dalam wujud Distribusi Barang Konsumsi yang kami maksudkan adalah sebuah ikatan yang jelas dan transparan dalam wadah yang berbadan hukum. Memang tidak mudah, tetapi kredibilitas dan ketokohan harus muncul menjadi mercusuar dan bersedia untuk “berkorban”.  Selain rekam jejak, kompetensi, visi yang jelas juga harus ditunjukkan untuk bisa mengemban hal ini. Lembaganya pun hendaknya bukan lembaga yang “papan nama” atau “bau kencur”.  Pola dan sistem dalam lembaga tersebut juga wajib mengadopsi konsep checks & balances secara komprehensif, wujudnya  bisa tatanan dan struktur organisasi atau peran serta lembaga-lembaga independen didalamnya. 

KEKUATAN MAHA DASHYAT

Secara tersirat, tulisan ini saya yakini mewakili banyak pemikiran yang belum terealisasi atau bahkan sudah terpublikasi namun belum diimplementasikan dalam sebuah upaya nyata. Harus ada yang berani memulai memang. Ketika fokus kita tersedot ke dalam hegemoni angka-angka indikator membaiknya ekonomi, industri pariwisata atau bahkan berita property yang diprediksi akan membaik, kita lupa bahwa setiap barang konsumsi yang kita beli dan kita gunakan setiap hari ternyata mengandung kekuatan ekonomi yang maha dashyat. Perusahaan – perusahaan distribusi berlomba membangun gudang-gudang besar, baik yang terlihat jelas terpampang di pinggir jalan utama, atau bahkan yang dibangun ditengah permukiman dengan aktivitas 24 jam penuh. Masyarakat tidak sadar atau mungkin sengaja dibuat tidak paham karena biasanya semua aktivitas dilindungi oleh pagar tinggi 4 meter dan terjaga baik oleh security berbadan kekar. 

Apakah mereka hanya mengikuti hegemoni atau hanya asal-asalan saja? Saya yakin tidak, tentu saja ada perhitungan matang dan visi yang jelas terpampang ditambah dengan histori yang membuat mereka berlomba mendirikan sentra-sentra distribusi di atas tanah puluhan hektar. 

Meskipun sangat massif, sebenarnya pertumbuhan usaha ritel di Bali dan banyak kawasan di Indonesia sebenarnya belum mampu membawa dampak yang signifikan kepada masyarakat. Banyak yang mengeluh bahwa penetrasi usaha yang seakan tidak terkendali ini hanya menjadikan Bali sebagai penampungan sampah, namun reaksi yang muncul hanya perlawanan, bukan berusaha untuk menyelami dan mengambil alih.

Jika hanya perlawanan, kami yakin kita tidak akan mampu melawan sebuah arus deras yang terstruktur atas nama kepentingan ekonomi dan bisnis. Namun, dengan sekali lagi pendekatan kekerabatan dan adat, kita bisa melakukan proses pengambilalihan. Bukan oleh siapa-siapa, namun oleh masyarakat yang diwadahi dalam sebuah lembaga yang tepat. Kita tentu saja tidak mau terjebak dalam sebuah kolase tradisional “ngelidin bojog nepukin lutung”.

Peran lain masyarakat selanjutnya adalah memberdayakan kekuatannya sendiri, dengan niat yang tulus dan baik demi sebuah keberlangsungan dan kemandirian ekonomi dengan langsung menjadi konsumen setia. Tentu saja hal ini tetap dilakukan dalam koridor nasionalisme sama halnya dengan peran masyarakat dalam menjaga eksistensi Lembaga Perkreditan Rakyat (LPD) di Bali di tengah gempuran lembaga perbankan nasional bahkan asing yang membanjiri Bali. 

Bahkan sentra kekuatan ekonomi di tingkat Desa Adat bisa ditambah selain LPD sebagai kekuatan di sektor keuangan juga sejenis Lembaga Distribusi Desa (LDD) yang menjadi sentral distribusi di tingkat Desa. Mirip peran KUD dalam posisi sebagai sentral distribusi pupuk pada masa orde baru namun lebih luas dan lebih terstruktur pada sektor consumer goods.

 

Peran lain bisa juga diambil oleh pemerintah dalam upaya memproteksi sektor mikro sekaligus memberikan dorongan nyata dari sisi permodalan dan proteksi regulasi. Hal ini penting karena dengan proteksi regulasi, setiap komponen akan lebih percaya diri dalam melakukan penetrasi secara sistemik dan dengan permodalan yang murah dan mudah maka pegerakan akan lebih dinamis dan cepat.

 Penulis : I M. Abdi Negara

Penulis adalah mantan professional dalam bisnis  ritel dan Pendiri BhaktiBali Business Assistant